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Am 01.02.2013 hat der Bundesrat das Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen, so dass dieses spätestens am 01.05.2013 in Kraft treten kann.
Es enthält folgende wichtige Neuerungen:
Auch Hauseigentümer leiden, wie deren Mieter, unter stetig steigenden Stromkosten. Gerne werden die erneuerbaren Energien im Rahmen der Energiewende durch die EEG-Umlage auf den Strompreis als Preistreiber für die Stromkosten dargestellt. Die Politik hängt sich leider zu gerne an die Argumentation der Großindustrie an.
In Wahrheit ist es nicht die EEG-Umlage, die den Strompreis auf Rekordhöhen treibt. Zwar erhöht sich die 2013 EEG-Umlage auf 5,3 Cent je KWh jedoch sinkt der Strompreis an der Strombörse ebenfalls durch die erhöhte Einspeisung erneuerbaren Energien.
Die Erneuerbaren Energien werden durch die EEG-Umlage bezahlt. Die Energiewende trägt zur Erhöhung der EEG-Umlage aber nicht alleine bei. Auch die Umlagenbefreiung für energieintensive Industrien trägt laut Bundesverband der Erneuerbaren Energien zu etwa 23% zur Förderungsumlage bei.
Auf der anderen Seite werden die bereits durch die Umlage bezahlten Erneuerbaren Energien vorrangig in das Stromnetz eingespeist. Dadurch verringert sich der Bedarf an teuer erzeugten konventionellen Energien. Da sich der Strompreis an der Börse aber an dem „teuersten“ Angebot orientiert (sog. Merit Order) sinkt der Strombeschaffungspreis an der Börse.
Zwischenergebnis: Der EEG-Umlage stehen billigere Strombeschaffungskosten gegenüber, der sog. Merit Order Effekt. Im April 2012 hätte alleine durch den Merit Order Effekt der Strompreis 2 Cent pro KWh billiger sein können. Umso mehr Erneuerbare Energien eingespeist werden, umso größer ist der Merit Order Effekt. Ein Großteil der Strompreissteigerung basiert also nicht auf die EEG Umlage, sondern auf Gewinnmaximierungen der Großindustrie, die der Energiewende unter dankbarer Mithilfe von Bundeswirtschaftsministerium und Bundesumweltministerium „in die die Schuhe geschoben“ wird.
Anliegende Grafik zeigt, dass die EEG Umlage derzeit fast 15% des Strompreises ausmachen. Würde die Industrie den Merit Order Effekt weitergeben und nicht zur Gewinnmaximierung nutzen (hellblaue Linie) so läge der Anteil weit unter 5% des Strompreises. Der Anteil würde weiter sinken, gäbe es die Ausnahmen für energieintensive Industrien nicht.
Vor diesem Hintergrund sind diese Ausnahmen wenig sinnvoll und nutzbringend. Sie dienen letztendlich dank einer großindunstriefreundlichen Politik lediglich deren Gewinnmaximierung.
Quelle: Wikipedia, Urheber hat ein unentgeltliches, bedingungsloses Nutzungsrecht für jedermann ohne zeitliche, räumliche und inhaltliche Beschränkung eingeräumt.
Wird ein Haus angeschafft oder erbaut, in dem eine Wohnung selbst genutzt wird und eine oder mehrere Wohnungen oder Geschäftsräume vermietet werden, so sind die Darlehen, und somit die steuerlich als Werbungskosten absetzbaren Darlehenszinsen grundsätzlich anhand jeweiligen Wohn/Nutzflächen aufzuteilen. Nur die auf dieser Weise anteilig auf den vermieteten Teil entfallenden Zinsen sind als Werbungskosten abziehbar. Eine Darlehenstilgung erfolgt entsprechend immer gleichmäßig für den selbstgenutzten und den vermieteten Teil.
Allerdings besteht auch die Möglichkeit, für jedes Gebäudeteil bzw. jede „Gebäudenutzung“ ein eigenes Darlehen aufzunehmen. Das hat, wie weiter unten dargelegt, mitunter erhebliche steuerrechtliche Vorteile.
Allerdings sind dafür einige Voraussetzungen zu beachten, bzw. Vorkehrungen zu treffen:
Der Vermieter kann bei Mietvertragsabschluss mit dem Mieter vereinbaren, dass eine Mietkaution als Sicherheit zu leisten ist. Gemäß § 551 BGB ist die Höhe auf drei Nettokaltmieten begrenzt und in drei gleichen Monatsraten mit Beginn des Mietverhältnisses zahlbar.
Davon abweichende Vereinbarungen (z.B. Schlüsselübergabe erst nach vollständiger Zahlung) sind unzulässig. Gleichwohl kann der Mieter natürlich den gesamten Betrag auf einmal zu Beginn zahlen, er darf jedoch nicht dazu verpflichtet werden. Spätere Mieterhöhungen führen nicht zu einer Kautionsaufstockung.
Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie Mietkautionen geleistet werden. Die einfachste Form ist die Barkaution, die dem Vermieter regelmäßig auf sein Konto überwiesen wird. Möglich sind auch folgende Kautionsformen: Bankbürgschaft, die Anlage eines gemeinsamen Sparbuches oder ein Sparbuch des Mieters mit dem Kautionsbetrag, das dem Vermieter dann verpfändet wird.
Diese Formen beinhalten aber für den Vermieter im Falle eines Falles oft Probleme, seine Ansprüche aus der Kaution zu befriedigen. Bei einem gemeinsamen Sparbuch kann der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters nicht auf das Sparbuch zugreifen. Da im Sicherungsfalle oft das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter getrübt ist, bleibt dem Vermieter der Klageweg häufig nicht erspart. Ein verpfändetes Sparbuch der Mieter kann wertlos werden, wenn das Pfandrecht der Bank selbst greift.
Auch eine Bankbürgschaft birgt Tücken, da nur unter Berücksichtigung bestimmter inhaltlicher Merkmale der Vermieter wirklich abgesichert ist (Unwiderruflichkeit, Bürgschaft selbstschuldnerisch/auf erstes Anfordern, unbedingt und unbefristet, kein Hinterlegungsrecht u.s.w.)
Es sollte daher auf die Barkaution bestanden werden. Es ist aber dabei das BGH-Urteil vom 13.10.2010 Az. VIII ZR 98/10 zu beachten. Der BGH hat dort entschieden, dass der Mieter sich weigern kann, die Kaution in bar zu zahlen oder auf das Mietkonto zu überweisen, sondern verlangen kann, dass die Kaution direkt in eine insolvenzsichere Anlageform eingezahlt wird.
Auch wenn erfahrungsgemäß in den meisten Fällen die Mieter sich nicht auf dieses Urteil berufen werden, bleibt der Vermieter aber verpflichtet die Kaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB anzulegen. Danach muss sie getrennt vom Vermietervermögen (also laut ständiger Rechtsprechung insolvenzsicher) zu einem üblichen Zinssatz für in 3 Monaten kündbare Spareinlagen angelegt werden.
Möglich ist bei einem Kreditinstitut ein extra für diese Zwecke angebotenes Mietkautionskonto zu eröffnen. Dieses ist allerdings häufig mit durchaus nennenswerten Kosten verbunden, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Eine einfache Möglichkeit ist, ein Sparkonto (Sparbuch) auf den Namen des Vermieters zu eröffnen und das Sparbuch mit „Mietkautionskonto“ (nicht ausradierbar) zu beschriften. Darüber hinaus ist die Einbuchung mit dem Namen des Mieters zu versehen. Es dürfen aber keinesfalls weitere Gelder des Vermieters oder aus dem Mietverhältnis über dieses Konto fließen, da es sonst sein Fremdgeldkontocharakter verlieren würde!
Das AG Wetter hat mit Urteil vom 27.01.2011 Az. 9 C 161/10 diese Mietkautionsanlageform anerkannt. Der Mieter hat zudem jährlichen Anspruch auf die Steuerbescheinigungen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen während der Mietzeit die Kaution. Hat die Bank mangels Kenntnis des Mieternamens die Steuerbescheinigungen auf den Namen des Vermieters (=Kontoinhaber) ausgestellt, so ist die Bescheinigung mit dem Vermerk „Treuhandkonto“ zu versehen und dem Mieter auszuhändigen.
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