Praktische Tipps

Mietrechtsreform 2013

Am 01.02.2013 hat der Bundesrat das Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen, so dass dieses spätestens am 01.05.2013 in Kraft treten kann.

Es enthält folgende wichtige Neuerungen:

• Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen: Weiterhin 20% innerhalb von 3 Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Landesregierungen können jedoch per Rechtsverordnung für jeweils 5 Jahre Gebiete mit Wohnungsmangel  festlegen, in denen die Kappungsgrenze auf 15% gesenkt wird.
• Modernisierungsankündigung: Diese muss zukünftig den Hinweis enthalten, dass der Mieter Härtegründe im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung wegen der Modernisierungsmaßnahmen binnen eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündingung  schriftlich geltend machen muss.
• Härtegründe gegen die Modernisierungsmaßnahme: Bei der Abwägung der geltend gemachten Härtegründe in Bezug auf die Modernisierungsmaßnahme bleiben die zu erwartende Mieterhöhung und die zu erwartenden Betriebskosten außer Betracht. Sie finden nur im Rahmen der Mieterhöhung Berücksichtigung, wenn sie innerhalb der Monatsfrist schriftlich geltend gemacht wurden.
• Nunmehr ist gesetzlich geregelt, dass lediglich Erhaltungsmaßnahmen nicht zur Mieterhöhung berechtigen.
• Energetische Modernisierung: Es gibt einen neuen Mieterhöhungsgrund der energetischen Modernisierung (nachhaltige Einsparung  von Energie). Zur Begründung muss der Vermieter nicht die Einsparung genau vorrechnen, sondern kann auf anerkannte Pauschalwerte zurückgreifen.
• Während der Maßnahmen zur energetischen Modernisierung ist für den Mieter die Mietminderung, soweit die Minderung der Tauglichkeit der Wohnung auf dieser Maßnahme beruht, für 3 Monate ausgeschlossen.
• Contracting: Wird die Wärmelieferung von Eigenproduktion auf Fremdlieferung umgestellt (sog. Contracting), so muss der Mieter die Betriebskosten nur tragen, wenn diese die Betriebskosten der bisherigen Eigenversorgung nicht übersteigen.
• Fristloser Kündigungsgrund bei Nichtzahlung der Kaution: beträgt der Rückstand an Mietkaution 2 Monatsmieten, kann eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung ausgesprochen werden.
• Bei einer Räumungsklage mit gleichzeitiger Zahlungsklage ordnet das Gericht auf Antrag des Klägers (Vermieters) an, dass für Geldforderungen (Mieten), die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig werden, der Mieter Sicherheit zu leisten hat. So soll verhindert werden, dass bei langer Prozessdauer ein weiterer Schaden droht.
• Wohnungsräumung: Bisher musste bei einer Wohnungsräumung durch den Gerichtsvollzieher der Vermieter Vorschuss für den Abtransport und die Einlagerung der Möbel zahlen. Nunmehr besteht die Möglichkeit nur dem Mieter den Besitz an der Wohnung zu entziehen und die Einrichtungsgegenstände zunächst dort zu belassen.

Die Wahrheit über die erneuerbaren Energien als Strompreistreiber

Auch Hauseigentümer leiden, wie deren Mieter, unter stetig steigenden Stromkosten. Gerne werden die erneuerbaren Energien im Rahmen der Energiewende durch die EEG-Umlage auf den Strompreis als Preistreiber für die Stromkosten dargestellt. Die Politik hängt sich leider zu gerne an die Argumentation der Großindustrie an.

In Wahrheit ist es nicht die EEG-Umlage, die den Strompreis auf Rekordhöhen treibt. Zwar erhöht sich die 2013 EEG-Umlage auf 5,3 Cent je KWh jedoch sinkt der Strompreis an der Strombörse ebenfalls durch die erhöhte Einspeisung erneuerbaren Energien.

Die Erneuerbaren Energien werden durch die EEG-Umlage bezahlt.  Die Energiewende trägt zur Erhöhung der EEG-Umlage aber nicht alleine bei. Auch die Umlagenbefreiung  für energieintensive Industrien trägt laut Bundesverband der Erneuerbaren Energien zu etwa 23% zur Förderungsumlage bei.

Auf der anderen Seite werden die bereits durch die Umlage bezahlten Erneuerbaren Energien vorrangig in das Stromnetz eingespeist. Dadurch verringert sich der Bedarf an teuer erzeugten konventionellen Energien. Da sich der Strompreis an der Börse aber an dem „teuersten“ Angebot orientiert (sog. Merit Order) sinkt der Strombeschaffungspreis an der Börse.

Zwischenergebnis: Der EEG-Umlage stehen billigere Strombeschaffungskosten gegenüber, der sog. Merit Order Effekt. Im April 2012 hätte alleine durch den Merit Order Effekt der Strompreis 2 Cent pro KWh billiger sein können. Umso mehr Erneuerbare Energien eingespeist werden, umso größer ist der Merit Order Effekt. Ein Großteil der Strompreissteigerung basiert also nicht auf die EEG Umlage, sondern auf Gewinnmaximierungen der Großindustrie, die der Energiewende unter dankbarer Mithilfe von Bundeswirtschaftsministerium und Bundesumweltministerium „in die die Schuhe geschoben“ wird.

Anliegende Grafik zeigt, dass die EEG Umlage derzeit fast 15% des Strompreises ausmachen. Würde die Industrie den Merit Order Effekt weitergeben und nicht zur Gewinnmaximierung nutzen (hellblaue Linie) so läge der Anteil weit unter 5% des Strompreises. Der Anteil würde weiter sinken, gäbe es die Ausnahmen für energieintensive Industrien nicht. 
Vor diesem Hintergrund sind diese Ausnahmen wenig sinnvoll und nutzbringend. Sie dienen letztendlich dank einer großindunstriefreundlichen Politik lediglich deren Gewinnmaximierung.

^{Quelle: Wikipedia, Urheber hat ein unentgeltliches, bedingungsloses Nutzungsrecht für jedermann ohne zeitliche, räumliche und inhaltliche Beschränkung eingeräumt.}

Aufteilung der Finanzierungskosten bei einem teilweise selbstgenutzten und teilweise fremdvermieteten Haus

Wird ein Haus angeschafft oder erbaut, in dem eine Wohnung selbst genutzt wird und eine oder mehrere Wohnungen oder Geschäftsräume vermietet werden, so sind die Darlehen, und somit die steuerlich als Werbungskosten absetzbaren Darlehenszinsen grundsätzlich anhand jeweiligen Wohn/Nutzflächen aufzuteilen. Nur die auf dieser Weise anteilig auf den vermieteten Teil entfallenden Zinsen sind als Werbungskosten abziehbar. Eine Darlehenstilgung erfolgt entsprechend immer gleichmäßig für den selbstgenutzten und den vermieteten Teil.

Allerdings besteht auch die Möglichkeit, für jedes Gebäudeteil bzw. jede „Gebäudenutzung“ ein eigenes Darlehen aufzunehmen. Das hat, wie weiter unten dargelegt, mitunter erhebliche steuerrechtliche Vorteile.

Allerdings sind dafür einige Voraussetzungen zu beachten, bzw. Vorkehrungen zu treffen:

1. Aufteilung des Kauf-/Anschaffungspreises
   Der Kaufpreis bzw. die Herstellungskosten sind zwischen eigengenutztem und vermietetem Gebäudeteil aufzuteilen.
   • Anschaffung/Kauf
     Im Falle der Anschaffung (käuflicher Erwerb) sollte der Erwerber die Anschaffungskosten bereits im notariellen Kaufvertrag zwischen Eigennutzung und Vermietung aufteilen. Soweit dadurch kein unangemessenes wertmäßiges Verhältnis zwischen den Gebäudeteilen eintritt, ist dem steuerlich zu folgen. Andernfalls kann der Kaufpreis nur nach dem Verhältnis der Wohn/Nutzflächen aufgeteilt werden.
      
   • Herstellung/Errichtung
     Herstellungskosten/Baukosten, die den gesamten Gebäudekörper betreffen, sind anteilig nach Wohn/Nutzflächen aufzuteilen (z.B. Aushub, Rohbau, Dach, Außenwände, u.s.w.)
     Aufwendungen, die nur einen bestimmten Gebäudeteil betreffen, können diesen direkt zugeordnet werden (Sanitär, spezifische Einrichtungen, Böden, Malerarbeiten innen, u.s.w.). Vorteilhaft wäre eine gesonderte Abrechung dieser Gewerke, mindestens müssen diese aber in einer Aufstellung gesondert aufgeteilt und ausgewiesen werden.
      
2. Herstellung des wirtschaftlichen Zusammenhanges zwischen den einzelnen Darlehen und der vorgenommenen Aufteilung.
   Die einzelnen Darlehen müssen mit den Gebäudeteilen, für die sie aufgenommen worden sind, in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen. Dieser ist dann gegeben, wenn das entsprechende Gebäudeteil nach vorstehender Aufteilung auch tatsächlich aus dem entsprechenden Darlehen bezahlt worden ist. Daher sollten die Darlehen wirtschaftlich auch strickt getrennt bleiben und eine „Vermischung“ sollte tunlichst vermieden werden.
    
   • Anschaffung/Kauf
     Aus dem Darlehen für den vermieteten Teil sollte das Geld direkt überwiesen werden. Eine Vermischung des Geldes auf einem Notaranderkonto schadet nicht.
      
   • b) Herstellung/Errichtung
     Es kann ein gesondertes Baukonto errichtet werden und mit Darlehensmitteln aller Darlehen ausgestattet werden. Werden dann die aufgeteilten Gewerke aus diesem Baukonto bezahlt, so ist der wirtschaftliche Zusammenhang gewahrt. Das nähere dazu regelt das BMF-Schreiben vom 16.04.2004, BStBl I 2004,S. 464.
      
3. Steuerlicher Vorteil
   Es ist auf diesem Wege möglich, den vermieteten Teil vollständig mit Fremdkapital (Darlehen) zu finanzieren und das vorhandene Eigenkapital ausschließlich auf den selbstgenutzten Teil zu verwenden. Das hat den Vorteil, dass die privaten Darlehenszinsen niedriger sind, die steuerwirksamen Darlehenszinsen (Werbungskosten) entsprechend höher sind. Außerdem ermöglicht Ihnen diese Handhabung eine steuerlich günstige Tilgungsreihenfolge. Zunächst können Sie nur die privaten Darlehen tilgen. Daher sinken Ihre Zinsaufwendungen, die als Werbungskosten absetzbaren Zinsen bleiben aber zunächst unverändert hoch.

Mietkaution – Wie wird sie gestellt und wie angelegt?

Der Vermieter kann bei Mietvertragsabschluss mit dem Mieter vereinbaren, dass eine Mietkaution als Sicherheit zu leisten ist. Gemäß § 551 BGB ist die Höhe auf drei Nettokaltmieten begrenzt und in drei gleichen Monatsraten mit Beginn des Mietverhältnisses zahlbar.

Davon abweichende Vereinbarungen (z.B. Schlüsselübergabe erst nach vollständiger Zahlung) sind unzulässig. Gleichwohl kann der Mieter natürlich den gesamten Betrag auf einmal zu Beginn zahlen, er darf jedoch nicht dazu verpflichtet werden. Spätere Mieterhöhungen führen nicht zu einer Kautionsaufstockung.

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie Mietkautionen geleistet werden. Die einfachste Form ist die Barkaution, die dem Vermieter regelmäßig auf sein Konto überwiesen wird. Möglich sind auch folgende Kautionsformen: Bankbürgschaft, die Anlage eines gemeinsamen Sparbuches oder ein Sparbuch des Mieters mit dem Kautionsbetrag, das dem Vermieter dann verpfändet wird.

Diese Formen beinhalten aber für den Vermieter im Falle eines Falles oft Probleme, seine Ansprüche aus der Kaution zu befriedigen. Bei einem gemeinsamen Sparbuch kann der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters nicht auf das Sparbuch zugreifen. Da im Sicherungsfalle oft das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter getrübt ist, bleibt dem Vermieter der Klageweg häufig nicht erspart. Ein verpfändetes Sparbuch der Mieter kann wertlos werden, wenn das Pfandrecht der Bank selbst greift.

Auch eine Bankbürgschaft birgt Tücken, da nur unter Berücksichtigung bestimmter inhaltlicher Merkmale der Vermieter wirklich abgesichert ist (Unwiderruflichkeit, Bürgschaft selbstschuldnerisch/auf erstes Anfordern, unbedingt und unbefristet, kein Hinterlegungsrecht u.s.w.)

Es sollte daher auf die Barkaution bestanden werden. Es ist aber dabei das BGH-Urteil vom 13.10.2010 Az. VIII ZR 98/10 zu beachten. Der BGH hat dort entschieden, dass der Mieter sich weigern kann, die Kaution in bar zu zahlen oder auf das Mietkonto zu überweisen, sondern verlangen kann, dass die Kaution direkt in eine insolvenzsichere Anlageform eingezahlt wird.

Auch wenn erfahrungsgemäß in den meisten Fällen die Mieter sich nicht auf dieses Urteil berufen werden, bleibt der Vermieter aber verpflichtet die Kaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB anzulegen. Danach muss sie getrennt vom Vermietervermögen (also laut ständiger Rechtsprechung insolvenzsicher) zu einem üblichen Zinssatz für in 3 Monaten kündbare Spareinlagen angelegt werden.

Möglich ist bei einem Kreditinstitut ein extra für diese Zwecke angebotenes Mietkautionskonto zu eröffnen. Dieses ist allerdings häufig mit durchaus nennenswerten Kosten verbunden, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Eine einfache Möglichkeit ist, ein Sparkonto (Sparbuch) auf den Namen des Vermieters zu eröffnen und das Sparbuch mit „Mietkautionskonto“ (nicht ausradierbar) zu beschriften. Darüber hinaus ist die Einbuchung mit dem Namen des Mieters zu versehen. Es dürfen aber keinesfalls weitere Gelder des Vermieters oder aus dem Mietverhältnis über dieses Konto fließen, da es sonst sein Fremdgeldkontocharakter verlieren würde!

Das AG Wetter hat mit Urteil vom 27.01.2011 Az. 9 C 161/10 diese Mietkautionsanlageform anerkannt. Der Mieter hat zudem jährlichen Anspruch auf die Steuerbescheinigungen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen während der Mietzeit die Kaution. Hat die Bank mangels Kenntnis des Mieternamens die Steuerbescheinigungen auf den Namen des Vermieters (=Kontoinhaber) ausgestellt, so ist die Bescheinigung mit dem Vermerk „Treuhandkonto“ zu versehen und dem Mieter auszuhändigen.