Wohneigentumsrecht

Stimmrechtsausschluss bei Beitragsrückständen und Ungültigkeit von Beschlüssen

Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden, vgl BGH Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10.

Ein Eingriff in das Teilnahmerecht eines Wohnungseigentümers bei der Eigentümerversammlung ist demnach nur zulässig, wenn auf andere Weise die geordnete Durchführung einer Versammlung nicht gewährleistet werden kann. So etwa, wenn ein Wohnungseigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise stört.

Beschlüsse der Eigentümerversammlung können regelmäßig nicht für Unwirksam erklärt werden, wenn feststeht dass der Beschlussmangel nicht das Abstimmungsergebnis beeinflusst hat.

Anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in gravierender Weise ausgehebelt wird. Das ist z.B. beim rechtswidrigen Ausschluss des Stimmrechtes (s.o.) der Fall. Der Entzug des Stimmrechts und der Ausschluss von der Versammlung der Wohnungseigentümer stellt einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte dar, bei dem es nicht darauf ankommt, ob die gefassten Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung des (ausgeschlossenen) Mitgliedes die erforderliche Mehrheit gefunden hätten.

Vgl. BGH a.a.O.

Hausverbot

Die Hausgemeinschaft kann gegenüber einem Besucher eines Wohnungseigentümers kein generelles Hausverbot aussprechen. Sie kann nur die Beseitigung der Störung verlangen (§ 1004 BGB), dem Störer ist es dann überlassen, welches Mittel er einsetzt.

Vgl. Bundesverfassungsgericht Beschluss vom 06.10.2009, 2 BvR 693/09

Wirksamkeit Mehrheitsbeschlüsse

Ist gesetzlich oder laut Teilungserklärung Einstimmigkeit Voraussetzung für die Wirksamkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses, ergeht gleichwohl lediglich ein Mehrheitsbeschluss, so ist dieser Beschluss nichtig.

Der Bundesgerichtshof weicht in seinem Beschluss vom 20.09.2000 , V ZB 58/99, insoweit von seiner langjährigen Praxis ab, dass diese Beschlüsse gleichwohl rechtswirksam waren, wenn sie nicht binnen Monatsfrist angefochten worden waren.