Mietrecht

Abrechnung der Heizkosten nach dem Abflussprinzip unzulässig

In einem Urteil vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 156/11- hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Abrechnung der Heizkosten jeweils anhand der im abgerechneten Zeitraum geleisteten Zahlungen unzulässig ist. Es liegt dann eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung vor, aufgrund derer der Vermieter keine Ansprüche geltend machen kann.

Weiterhin können allerdings nach dem Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07-, die sog. „kalten verbrauchabhängigen Kosten“ grundsätzlich auch nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden.

Bei den Heizkosten bestehe aber mit der Heizkostenverordnung eine gesetzliche Regelung (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV), die eine Abrechnung auf der Grundlage der Kosten des im jeweiligen Abrechnungszeitraums verbrauchten Brennstoffs verlange.

Tipp:

Die Entscheidung gilt sowohl für Wohn-und Geschäftsräume, die mit Öl, Kohle, Holz(-pellets), Gas oder Fernwärme beheizt werden.

Wird die Immobilie von einem Energieversorger mit Gas oder Fernwärme versorgt, sollte der Nebenkostenabrechnungszeitraum dem Abrechnungszeitraum des Energieversorgers entsprechen. Eine Anpassung kann auch durch eine einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraumes erfolgen, die aber im Vorhinein mit den Mietparteien vereinbart werden muss.

Alternativ:

Bei abweichenden Abrechnungszeiträumen bieten meisten Energieversorger zudem eine Zwischenablesung an (die ggf. auch selbst durchgeführt werden muss), auf deren Basis diese den tatsächlichen Brennstoffverbrauch im Abrechnungszeitraum kostenmäßig ermitteln und mitteilen.

Bei Öl und sonstigen Brennstoffen muss die verbrauchte Menge ermittelt werden und der entsprechend des Einkaufspreises umgerechnet werden.

 

Fristlose Kündigung bei fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung

Der BGH hat mit Urteil vom 01.06.2011 VIII ZR 91/10 entschieden, dass eine schleppende und ungeachtet einer oder sogar mehrerer Abmahnungen fortgesetzte verspätete Zahlungsweise eine gravierende Pflichtverletzung darstellt, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar macht. Folglich ist eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grunde gemäß § 543 BGB möglich.

Gegenstand des Verfahrens war ein Wohnraummietverhältnis. Trotz zweier Abmahnungen wurde die Miete erst zur Monatsmitte oder später bezahlt.

 

Mietminderung bei sich nur periodisch auswirkenden Mangel

Der BGH hat mit Urteil vom 15.12..2010 Az. XII ZR 132/09 in Bezug auf Gewerberaummiete entschieden, dass bei einem Mangel, der sich nur periodisch erheblich auf die Gebrauchsfähigkeit auswirkt, der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt ist (sog. Mietminderung). Gegenstand des Verfahrens war die Vermietung einer Kinderarztpraxis, die wegen hoher Temperaturen im Sommer nur eingeschränkt nutzbar war.

Die Problematik dieser Entscheidung besteht darin, dass der Mangel, nämlich die unzureichende Wärmedämmung, auch in Zeiten vorhanden ist, in denen er sich nicht unmittelbar auswirkt. Der BGH löst die Problematik dahingehend, dass die Miete dann bereits gemindert ist, wenn die konkrete Gefahr besteht, sich der Mangel jederzeit auswirkt. Ist jedoch die Gebrauchstauglichkeit durch den Mangel nur in einem periodisch vorhersehbaren Zeitraum, wie hier im Sommer, gemindert, so tritt auch nur in diesem Zeitraum die Mietminderung ein.

Inwiefern diese Entscheidung auch auf die Wohnraummiete übertragbar ist, lässt der BGH offen. Jedoch scheinen einer Übernahme der tragenden Gründe keine durchgreifenden Einwände entgegen zu stehen.

 

Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung/Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes erstellen und sie muss dem Mieter zugehen. Der Mieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung etwaige Einwendungen geltend machen, vgl. § 556 Abs. 3 BGB. Lässt der Vermieter die Frist verstreichen, so kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen. Trägt der Mieter wiederum innerhalb seiner „Einwendungsfrist“ keine Einwendungen vor, so wird der Abrechnungssaldo verbindlich.

Die Fälligkeit einer Forderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung/Nebenkostenabrechnung setzt eine formell ordnungsgemäße Erteilung der Abrechnung voraus, vgl. BGH Urteil vom 14.02.2007, Az. VIII ZR 1/06.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az. VIII ZR 27/10.

Nach BGH a.a.O. sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten –soweit nichts Abweichendes vereinbart ist- daher folgende Mindestangaben erforderlich: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Dabei ist eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist.

Sind diese formalen Mindestvoraussetzungen nicht eingehalten, wird die Forderung des Vermieters nicht fällig.

Die Einwendungsfrist des Mieters beginnt damit ebenfalls nicht zu laufen, da auch sie mit Fälligkeit beginnt. Somit tritt auch nach 12 Monaten keine Verbindlichkeit ein. 
Im Extremfall bedeutet das, dass die 12-monatige Frist des Vermieters zur Erteilung einer formell zutreffenden Betriebskostenabrechnung abläuft und er eine Betriebskostennachzahlung durch Erteilung einer neuen Abrechnung wegen Fristablaufs nicht mehr geltend machen kann.

Zwar deutet der BGH in seiner Entscheidung vom 08.12.2010 an, dass durchaus die Möglichkeit besteht, dass einzelne Abrechungspositionen formell wirksam sein können (weil z.B. hier der Verteilungsschlüssel im Gegensatz zu anderen Positionen angegeben ist). aber das wird in den meisten Fällen nicht weiterhelfen, da diese Positionen für sich regelmäßig nicht die geltend gemachte Nachzahlung ergeben.

Ist wegen der verspäteten Abrechnung eine Nachforderung ausgeschlossen, so ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auf Basis der verspäteten Abrechnung trotzdem gemäß § 560 Abs. 4 BGB möglich. Das Gesetz sieht als Verspätungssanktion lediglich den Verlust der Nachzahlung, nicht jedoch den Verlust des Anspruches auf Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen vor.

Vgl. BGH Urteil vom 16.06.2010, Az. VIII ZR 258/09

 

Korrektur der Betriebskosten-/Nebenkostenabrechnung

Vor der Neuregelung der jährlichen Betriebskostenabrechnung (Nebenkostenabrechnung) durch § 556 Abs. 3 BGB im Jahre 2001 sah die Rechtsprechung in der vorbehaltslosen Zahlung des Mieters oder der vorbehaltlosen Erstattung des Vermieters eine den Saldo verbindlich werden lassende Handlung. Eine Korrektur einer fehlerhaften Abrechnung war danach nicht mehr möglich.

Nunmehr muss der Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes die Betriebskostenabrechnung erstellen (Zugang beim Mieter), der Mieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung seine etwaigen Einwendungen geltend machen, vgl. § 556 Abs. 3 BGB.

Innerhalb der Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ende des Abrechungszeitraumes kann der Vermieter nunmehr jederzeit eine fehlerhafte Abrechnung –auch zum Nachteil des Mieters- korrigieren. Eine vorbehaltlose Zahlung oder Erstattung eines Guthabens hindert dieses nicht mehr.

BGH Urteil vom 12.01.2011; VIII ZR 296/09

 

Angabe erhaltener Fördermittel in Mieterhöhungsverlangen

Bei einem Mieterhöhungsverlangen sind nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung zu bringen.

Diese Zuschüsse sind daher auch im Mieterhöhungsverlangen anzugeben, damit der Mieter in der Lage ist, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen.

Modernisierungsmaßnahmen sind nach gesetzlicher Definition des § 559 BGB „bauliche Maßnahmen“, „die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“.

Erhält der Vermieter allerdings Zuschüsse für Instandsetzungsmaßnahmen (Reparaturen, ohne dass der o.g. Effekt der Modernisierung eintritt, will heißen: lediglich der status quo wird gewahrt), so sind diese Zuschüsse weder bei der Mietberechnung abzuziehen, noch müssen sie im Mieterhöhungsverlangen angegeben werden.

Vgl. BGH Urteil vom 19.01.2011, VIII ZR 87/10

 

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ohne Ankündigung

Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat.

Zweck des Ankündigungserfordernisses ist nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Zweck der Ankündigungspflicht ist lediglich, dass der Mieter sich auf die Baumaßnahmen einstellen kann. 

Vgl. BGH Urteil vom 02.03.2011, VIII ZR 164/10

 

Insolvenzfeste Anlage der Mietkaution

Der Vermieter ist verpflichtet die Mietkaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB anzulegen.

Danach muss sie getrennt vom Vermietervermögen (also laut ständiger Rechtsprechung insolvenzsicher) zu einem üblichen Zinssatz für in 3 Monaten kündbare Spareinlagen angelegt werden.

Er kann dazu ein Sparkonto (Sparbuch) auf den Namen des Vermieters zu eröffnen und das Konto mit „Mietkautionskonto“ beschriften. Darüber hinaus ist die Einbuchung mit dem Namen des Mieters zu versehen. Es dürfen aber keinesfalls weitere Gelder des Vermieters oder aus dem Mietverhältnis über dieses Konto fließen, da es sonst sein Fremdgeldkontocharakter verlieren würde!

Das AG Wetter hat mit Urteil vom 27.01.2011 Az. 9 C 161/10 diese Mietkautionsanlageform anerkannt.

 

Zur Frage der, wer Schönheitsreparaturen durchzuführen hat bzw. wer die Kosten zu tragen hat (Mieter oder Vermieter)

Schönheitsreparaturen sind Renovierungsarbeiten, die notwendig werden, um die vermietete Wohnung wieder in den Zustand zu Zeitpunkt der Vermietung zu bringen. Typischer Weise sind das Anstricharbeiten oder Tapezieren, Austausch eines abgenutzten Teppichs, u.s.w.

Hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen nicht durch eine zulässige Klausel im Mietvertrag dem Mieter auferlegt, so ist der Vermieter zur Durchführung der Arbeiten verpflichtet.

Weigert sich der Vermieter dann, so kann der Mieter diese Arbeiten beauftragen und aufgrund eines Kostenvoranschlages einen Kostenvorschuss einklagen, vgl. LG Berlin, Urteil vom 27.08.2010, Az. 65 S 440/09.

Tipp für die Praxis: verwenden Sie immer einen Mietvertrag, der die Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt. Die Mietverträge, die Sie über den Haus- und Grundverein beziehen können, sehen dieses vor.

 

Rückgabe der Mietsache - Wandfarben

Eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung in einem bestimmten Farbton (z.B. weiß) zurück zu geben, ist wegen unangemessener Einengung der Farbwahl gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 abs. 2 BGB unwirksam, vgl. Beschluss des BGH vom 14.12.2010, VIII ZR 198/10. Das gilt selbst dann, wenn sich die Klausel nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezieht. Auch dann sei die Farbwahl des Mieters unangemessen eingeschränkt. Der Vermieter habe lediglich ein berechtigtes Interesse, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, die dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspräche und die Weitervermietung ermögliche. Dazu sei kein weißer Anstrich notwendig, sondern lediglich die Auswahl dezenter Farbtöne..

Tipp für die Praxis: Entweder gar keine Angaben zu den Farbtönen machen. Der Mieter muss die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand, also regelmäßig vermietbar zurückgeben. Das dürfte schrille Farbkombinationen ausschließen.

Oder man nimmt lediglich auf, dass die Wohnung in gedeckten Farbtönen, die dem Geschmack eines größeren Mietinteressentenkreises entsprechen, zurückzugeben ist.

Zwar bieten beide Varianten keine absolute Rechtssicherheit, aber im Lichte der höchstrichterlichen Rechtsprechung scheint eine weitergehende farbliche Konkretisierung nicht sinnvoll.

 

Mietminderung wegen falscher Flächenangabe im Mietvertrag

Grundsätzlich ist die Unterschreitung von mehr als 10% der im Mietvertrag zu Grunde gelegten Wohnfläche ein Grund zur Mietminderung. Solche Differenzen tauchen als Messfehler insbesondere bei Dachschrägen oder falscher Einbeziehung von Balkonflächen schnell auf. Selbst wenn die Angabe mit „ungefähr“ oder „ca.“ umschrieben wird, hindert das die Mietminderung nicht.

Gleichwohl hat der BGH mit Urteil vom 10.11.2010 Az. VIII ZR 306/09 nunmehr entschieden, dass dann keine Mietminderung berechtigt ist, wenn die Parteien ausdrücklich festgelegt haben, dass die Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.

Im entschiedenen Fall wurde der „ca.“ angegebenen Quadratmeterzahl folgender Zusatz hinzugefügt: „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume“.

Tipp für die Praxis: entweder die Quadratmeterangabe weglassen oder mit einem entsprechenden Zusatz versehen.

 

Voraussetzung der Mietkautionszahlung bei Beginn des Mietverhältnisses

Der BGH hat mit Urteil vom 13.10.2010 Az. VIII ZR 98/10 entschieden, dass der Mieter erst die Mietkaution zahlen muss, wenn der Vermieter ihm ein Insolvenzfestes Konto benennt. Nach § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen, wobei die Zinsen dem Mieter zustehen und die Sicherheit erhöhen.

Sinn und Zweck der Vorschrift ist, dass Gläubiger des Vermieters nicht auf die Sicherheit zugreifen können. Der BGH vertritt nun die Auffassung, dass diese Schutzfunktion schon ab Zahlung der Mietkaution gegeben sein muss. Es darf insoweit keine „Lücke“ zu Beginn des Mietverhältnisses entstehen, etwa weil das Geld in Bar oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto gezahlt wird.

 

Zahlungsfrist Miete

Die Miete ist spätestens am dritten Werktage der Einzelnen Zeitabschnitte zu Zahlen, nach denen sie berechnet ist, vgl. § 556b BGB. d.h. bei der üblichen Monatsmiete ist diese spätestens am 3 Werktage eines jeden Monats zu zahlen. Der BGH hat nun entschieden, dass der Samstag im Sinne dieser Regelung nicht als Werktag gilt, vgl. BGH Urteil vom 13.07.2010, VIII ZR 129/09. Begründet wird das mit der Tatsache, das Bankgeschäfte regelmäßig von den Banken nur Montags bis Freitags abgewickelt werden und somit andernfalls Samstag ein Banktag verloren ginge.

Nicht betroffen ist die Karenzzeit bei der Zustellung von Kündigungen. Diese müssen gemäß § 573c BGB ebenfalls spätestens am 3. Werktag eines Monats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam zu werden. Hier gilt nach wie vor die BGH-Entscheidung vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04. Samstage gelten dabei weiterhin als Werktage, das die Post Kündigungen Samstags zustellt.

 

Abgrenzung zwischen Einkünften aus Ferienwohnungsvermietung und sog. Liebhaberei

Der Ansatz von Einkünften oder ggf. Verlusten in der Steuererklärung aus einer Immobilienvermietung setzt immer eine Einkunftserzielungsabsicht voraus. Der Vermieter muss daher über die Jahre einen „Totalgewinn“ anstreben, d.h. dass anfängliche Verluste in der Summe von späteren Gewinnen übertroffen werden.

Bei Immobilien ergeben sich durch Abschreibung und Zinsbelastungen oft langjährige steuerliche Verluste.

Bei Ferienwohnungen sind dabei einige Besonderheiten zu beachten:

1. Nutzt der Eigentümer die Ferienwohnung nicht selbst, wird regelmäßig von einer Überschusserzielungsabsicht ausgegangen, so dass Verluste anerkannt werden. Bei Darlegung folgender Umstände wird regelmäßig von einer Nichtnutzung ausgegangen:
    
   • Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung wurde an fremden Vermittler übertragen und Eigennutzung ganzjährig vertraglich ausgeschlossen.
   • Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus des Stpfl. in derselben Stadt/Gemeinde und in der Hauptwohnung können Gäste untergebracht werden.
   • Bei mehreren Ferienwohnungen am selben Ort, von denen nur eine selbst genutzt wird, muss diese von der Größe und Ausstattung her, besonders auf den Steuerpflichtigen zugeschnitten sein.
   • Die Ferienwohnung wird in der (regional unterschiedlichen) Saison  durchgängig (kurzzeitiger Leerstand ist unschädlich) vermietet. Durchgängige Vermietung bedeutet mindestens von März bis Oktober und zusätzlich für den Zeitraum zwischen Weihnachten und Jahreswechsel.
   • Ein kurzfristiger Aufenthalt des Eigentümers ist nicht schädlich, soweit dieser nur Reparaturen oder der Grundreinigung diente. Im Zweifel muss dieses insbesondere in der Saison nachgewiesen werden.
   • Wird die ortsübliche Vermietungszeit um mindestens 25% unterschritten, wird nicht mehr ohne weiteres von einer Nichtnutzung ausgegangen. Dann ist regelmäßig eine Überschussprognose zu erstellen.

      

2. Zeitweise Vermietung und zeitweise Selbstnutzung:
   • Hier muss bei Verlusten eine Überschussprognose erstellt werden. D.h. alles in allem müssen innerhalb des Prognosezeitraumes die Gewinne die Verluste in der Summe übertreffen (Totalgewinn). Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Werbungskosten, wie auch im Rahmen der Steuererklärung, nur teilweise berücksichtigt werden. Das Verhältnis zwischen Vermietung und Selbstnutzung ist für die zu berücksichtigen Werbungskosten maßgeblich. Die Leerstandszeiten werden entsprechend des Verhältnisses Selbstnutzung zu Vermietung berücksichtigt. Letztendlich ist also nur der Anteil der Werbungskosten zu berücksichtigen, der auf die Vermietungszeit plus die anteiligen Leerstandszeiten entfällt.
   • Der Prognosezeitraum beträgt regelmäßig bei Ferienwohnungen 30 Jahre, wenn sich nicht aus objektiven Umständen ein kürzerer Zeitraum ergibt.
   • Wertsteigerungen der Immobilie bleiben dabei unberücksichtigt.

Der Ansatz von Einkünften oder ggf. Verlusten in der Steuererklärung aus einer Immobilienvermietung setzt immer eine Einkunftserzielungsabsicht voraus. Der Vermieter muss daher über die Jahre einen „Totalgewinn“ anstreben, d.h. dass anfängliche Verluste in der Summe von späteren Gewinnen übertroffen werden.

Bei Immobilien ergeben sich durch Abschreibung und Zinsbelastungen oft langjährige steuerliche Verluste.

Der Bundesfinanzhof ist den Vermietern aber in einer Grundsatzentscheidung vom 30.09.1997, IX R 80/94, BSTBl II 1998, 771 entgegen gekommen. Danach wird ohne weitere Prüfung bei einer auf Dauer angelegten Vermietung eine Einkunftserzielungsabsicht unterstellt.

Von diesem Grundsatz der unterstellten Einkunftserzielungsabsicht gibt es Ausnahmen, wenn der Gesamtsachverhalt nicht der typischen auf Dauer angelegten Vermietung entspricht. Das gilt z.B. für die Vermietung von Ferienwohnungen bei Selbstnutzung des Objektes. Hier muss der Vermieter im Zweifel eine Überschussprognose vorlegen. 

Eine weitere Fallgruppe ist gegeben, wenn die Gesamtumstände erkennen lassen, dass der Vermieter sich nicht endgültig zu einer dauerhaften Vermietung entschlossen hat. Das kann sich allgemein aus den Begleitumständen ergeben, oder aus vertraglichen Konstellationen, dass der Vermieter sich schon zu einer späteren Weiterveräußerung entschlossen hat oder sich an einem Mietkaufmodell beteiligt hat. Ebenso verhält es sich bei Bauherrenmodellen mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie. Auch hier muss er nachweisen, dass er in der Zwischenzeit einen Totalgewinn erwirtschaften wird.

Wichtig ist allerdings: Ist der Vermieter eine beabsichtigte dauerhafte Vermietung eingegangen und entscheidet er sich später, vor Eintritt des Totalgewinnes, zur Veräußerung, so ist das unschädlich.

Auch bei über längere Zeit leer stehenden Wohnungen stellt sich aus Sicht der Finanzrechtsprechung die Frage der Einkunftserzielungsabsicht.

Die Vermietungsabsicht muss sich anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen belegen lassen (BFH-Urteil vom 28.10.2008 IX R 1/07, BFHE 223,186). Gelegentliche Zeitungsinserate (z.B. 1 bis 2 mal pro Jahr) oder ein einfacher Aushang reichen insoweit nicht aus. Die Bemühungen müssen schon eine gewisse Nachhaltigkeit erkennen lassen

Befindet sich das Objekt in einem Zustand, der eine sofortige Vermietung ausschließt, muss der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hinwirken, dass durch die baulichen Veränderungen ein vermietbarer Zustand des Objektes erreicht wird.

Die lediglich subjektive, innere Absicht später einmal vermieten zu wollen ist allein, ohne die Dokumentation objektiver Umstände, nicht ausreichend.

 

Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter

Klauseln in Mietverträgen, die vorsehen, dass der Mieter Schönheitsreparaturen „auszuführen lassen hat“ sind wegen unangemessener Benachteiligung nichtig. Selbst wenn nicht ausdrücklich die Ausführung durch einen Fachbetrieb verlangt wird, so stellt alleine das Verbot der Selbstvornahme eine unzulässige Vertragsklausel dar.

Gleichwohl müssen Schönheitsreparaturen, soweit sie -durch eine zulässige Klausel- dem Mieter auferlegt worden sind, in fachgerechter Art und Güte durchgeführt werden. Dieses kann allerdings auch in Eigenleistung geschehen.

Vergleiche BGH Urteil vom 09.06.2010 VIII ZR 294/09

 

Falsche Selbstauskunft – fristloses Kündigungsrecht

Fordert der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages eine sog. Mieterselbstauskunft die Bonität betreffend, so ist diese vom Mietinteressent wahrheitsgemäß zu beantworten. Andernfalls kann der Vermieter bei Kenntnis sofort fristlos kündigen. Einer tatsächliche Verwirklichung des Bonitätsrisikos, sprich eines Mietausfalles, muss nicht eingetreten sein.

Vgl. Landgericht München I, 14 Zivilkammer 14 S 18532/08.

 

Mietminderung wegen Mängeln bei der Trittschalldämmung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil am 07.07.2010 (VIII ZR 85/09) entschieden, dass Mieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz haben.

Mit anderen Worten haben die Mieter kein Recht zur Mietminderung wegen lauten Trittgeräuschen, wenn das Gebäude zur Zeit seiner Errichtung den geltenden DIN-Normen zur Trittschalldämpfung entsprach.

 

Mieterhöhungsverlangen

Ein Mieterhöhungsverlangen kann gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen. Es ist hierbei ausreichend, wenn auf ein Gutachten für eine vergleichbare Wohnung vorgelegt wird. So benötigt man also für mehrere Wohnungen gleichen Zuschnitts in einem haus nur noch ein gutachten.

Vgl. BGH Urteil vom 19.05.2010, Az. VIII ZR 122/09